Immo : A quoi servent (encore) les agences ?

Aujourd’hui, les maisons fleurissent sur Le Bon coin et la moitié des ventes auraient lieu de particulier à particulier. Pourtant, les agences continuent de convaincre acheteurs et vendeurs. Quelle est leur force ?

Image16

« Les agences, elles se gavent. Ça sert à rien, et ça coûte trop cher ! » Comme l’antiquaire, l’homme politique, le chauffeur de taxi (et le journaliste!), l’agent immobilier est souvent rhabillé pour l’hiver au fil des discussions. Sur les 2 millions de Français qui projettent d’acheter dans les six mois, la moitié évite la case agence. Cléo l’a zappée naturellement : « Quand ma propriétaire a cherché à vendre son appartement à deux pas de la rue Nationale, j’ai sauté sur l’occasion. J’étais prioritaire et elle en demandait un prix très raisonnable. »

Le bouche-à-oreille ou les transactions entre proches ont toujours existé, représentant 10 % du marché, mais Internet offre une vitrine de taille XXL aux petites annonces et Le Bon Coin est devenu le terrain de chasse n° 1 des acheteurs. Et des vendeurs. Stéphane est un irréductible de la transaction de particulier à particulier : après un premier appartement, c’est sa maison qu’il a acheté en direct et vient de mettre en vente sur Le Bon Coin. Il l’a estimée lui-même, en comparant avec des biens similaires « Je me mets à la place de l’acheteur, 15 000 euros de commission, c’est énorme. Alors à quoi bon lui faire payer juste pour visiter ? »

Après un mois, il a reçu 20 acheteurs potentiels et une offre dès la première visite, qu’il a jugé trop basse. Il avoue avoir surestimé sa maison en prévision de négociations et vient de la confier aussi à une agence en mandat simple, pour multiplier ses chances. Bien sûr, un particulier peut facilement mettre sa maison en vente et la faire visiter. Mais l’agent ne fait pas que tenir les clés. Tous les professionnels interrogés ont vu des déçus pousser la porte de leur agence : « Un monsieur est venu me voir après deux compromis signés et rompus pour défaut de financement », se rappelle Samuel Machefer, gérant de M&B et président de l’AMEPI 37. Dans une autre agence, c’est un couple qui trouvait trop compliqué de juger le sérieux des acheteurs et a préféré déléguer après 10 visites. Là où un vendeur hésite à fouiller, l’agent va vérifier le dossier de l’acheteur.
Et celui du vendeur : « Dès le mandat, je demande l’acte de propriété, les diagnostics… explique Anne Dubois, de l’agence ORPI Prébendes. Dans le cas d’extensions ou de travaux non déclarés (ce qui est plus fréquent qu’on ne pense), on incite le propriétaire à se mettre en conformité avec la loi. » Un travail qui évitera de mauvaises surprises.

Comme Stéphane, Valérie était bien décidée à éviter des frais et pensait se débrouiller avec Le Bon Coin. Son conjoint, lui, préférait les agences : « Il trouvait les prix plus justes. Il a particulièrement accroché avec un agent ; on cherchait depuis plus d’un an quand il a rentré une maison qui correspondait à nos critères, il a appelé mon conjoint en premier, qui n’était pas trop chaud pour la visiter, l’agent a insisté, l’a convaincu de faire un saut dans la journée. On a fait une offre dans l’heure. Et au prix demandé. »

Pour elle, l’agent a montré toutes ses compétences : alerter son client et lui donner des conseils pour faire une offre raisonnable. Si elle souhaitait, au début de son projet, économiser une commission, elle reconnaît que la dépense était justifiée : « L’agent a passé un temps de dingue avec nous, il la méritait largement. »

ENSEMBLE, ON EST PLUS
FORTS : LE FICHIER AMEPI

L’union faisant la force, pour offrir plus de choix aux acquéreurs, certaines agences mettent en commun leurs mandats via le fichier AMEPI. Ici, le vendeur confie son bien à une agence et celle-ci l’inscrit au fichier, chaque agence adhérente peut alors le proposer à ses propres clients. En cas de transaction, les deux agences se partagent la commission. Tout le monde y gagne : le client, qui garde un seul interlocuteur et le professionnel, qui multiplie ses chances de conclure. La pratique existait déjà depuis longtemps mais de façon informelle. En Indre-et-Loire, 50 agences partagent leurs portefeuilles. L’idée, excellente, a malgré tout laissé Emmanuel et Caroline sur leur faim. Pour trouver plus vite, ils étaient prêt à payer les services d’un pro, bien conscients que le temps c’est de l’argent. Après 20 visites en 4 ou 5 mois, le couple trouve finalement une maison à Saint-Avertin, via Le Bon Coin : « En revanche, à refaire, on ferait plus confiance aux agents pour aller vers des quartiers auxquels on ne pensait pas. » La connaissance du terrain reste la grande force des pros. « Rien ne remplacera une visite, rappelle Anne Dubois. D’ailleurs, beaucoup de vendeurs viennent nous voir pour avoir une estimation plus juste avant de mettre leur bien sur Le Bon Coin. On ne peut pas juger la valeur d’un bien à sa bonne mine extérieure ou au nom de la rue. »Image15

Étage, orientation, cuisine aménagée, taille de l’extérieur, proximité de telle école… le prix varie selon une multitude de détails que le vendeur ne voit pas toujours. Détaché de l’appartement de la maison qu’il vend, l’agent est aussi plus objectif, souligne Samuel Machefer. Il sait ce qui inquiète son acheteur, le séduira ou le fera fuir. À lui de rassurer en montrant les points positifs. La résistance s’organise aussi sur Internet. Le site Bien’ici est l’une des dernières initiatives lancée par les agences pour coller au près des souhaits des acheteurs. Il propose des recherches géolocalisées. C’est bluffant de facilité et d’attractivité : en deux clics, on se voit déjà dans un T8 de 267 m2 près de la Cathédrale. Si vous voulez absolument habiter à moins de 100 m de votre bar à vin préféré, rien de plus simple, Bien’ici est là et vous indique tous les spots : bistrot, hôpitaux, écoles… Ce qu’on appelle en jargon de chasseurs d’appartement « les commodités ».

Là réside la force de Bien’ici : le site a cartographié des quartiers entiers en 3D et modélisé plus de 200 monuments. Résultat : on s’y croirait et c’est plus joli que du Google view. S’il a été bouleversé par la généralisation d’Internet, pour Anne Dubois, le secteur immobilier existe difficilement en 100 % virtuel : « C’est du concret, notre maison. Le contact physique est important. » Même quand elle n’a rien à faire visiter, elle envoie un texto de temps en temps à ses clients pour leur montrer qu’elle garde leur demande en tête. Une petite attention que n’aura pas LogicImmo. « On peut donner des contacts, faire visiter le quartier à un primo-arrivant, c’est un métier humain, » confirme Samuel Machefer.
Et quand les gens ne se parlent plus, l’agent a un rôle clé. Divorce saignant, succession où chacun tire à hue et à dia, exigences extravagantes des futurs propriétaires… l’agent peut se doubler d’un diplomate. Il prend du recul, rassure les parties, fait l’intermédiaire, joue le rôle de filtre. « Le vendeur était très, très bizarre, il posait plein de questions indiscrètes, se rappelle Nathalie. J’étais soulagée que l’agent soit là et le cadre. »

>> Retrouvez notre spécial IMMO PROPRIO dans le numéro du 11 mai 2016 téléchargeable ICI ! <<

Immo neuf : démêlez le vrai du faux !

Face aux légendes urbaines qui courent, saurez-vous démêler le vrai du faux ? Tmv fait le point en 7 questions sur les programmes neufs.

1. LES FRAIS DE NOTAIRES SONT RÉDUITS.
VRAI/Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appart en résidence, les frais de notaire sont de 3 % pour l’achat d’un bien neuf, contre environ 6 % pour un bien ancien, c’est-à-dire ayant déjà été habité.

2. LE PTZ NE CONCERNE QUE LE NEUF.
FAUX/Mais ce prêt à taux zéro est très avantageux dans le cas d’une construction neuve car il peut représenter jusqu’à 40 % du montant de l’achat. On peut consulter les plafonds et faire des simulations sur le site territoires. gouv.fr/ptz.

3. UN APPARTEMENT NEUF COÛTE PLUS CHER.
VRAI/Le mètre carré y est plus cher que dans l’ancien. L’avantage, c’est qu’il est mieux isolé et répond aux dernières normes, ce qui offre généralement des économies d’énergie.

4. ACHETER SUR PLAN, C’EST SANS GARANTIE.
FAUX/Les contrats de la VEFA, ou Vente en l’état de futur achèvement, comportent 3 garanties : la garantie de remboursement des fonds si le programme est annulé, la garantie d’achèvement pour qu’il soit mené à son terme et la garantie dommages-ouvrage pour la réparation des vices de construction, couverts par la garantie décennale.

5. ON ACHÈTE LES YEUX FERMÉS.
FAUX/Le contrat de réservation doit inclure la surface habitable, le nombre de pièces, la situation du logement dans l’immeuble et une description complète du programme immobilier : nature et qualité des matériaux, techniques de construction, isolation thermique et phonique, éléments d’équipement…

6. IL Y A UN DÉLAI DE RÉTRACTATION
VRAI/En signant le contrat de réservation avec le promoteur, vous versez un dépôt de garantie. En échange, il s’engage à vous réservez le logement choisi et vous avez sept jours pour changer d’avis.

7. LES IMMEUBLE EN BOIS N’EXISTENT PAS.
FAUX/Encore rares, les immeubles en bois se développent. Une construction de 140 logements sur quatre niveaux vient même d’être inaugurée en Ile-de-France.

Immo à Tours : le tour des prix

Quel est le top 3 des quartiers les plus chers à Tours ? Et les moins chers ? Réponse ici !

Après la flambée, puis la crise, le calme amorcé en 2014 se confirme cette année. L’écart entre les prix annoncés en agence et les prix enregistrés par les notaires s’est réduit. La preuve ? Les prix affichés ont chuté de 2,7 % tandis qu’ils ont remonté de 3,6 % sur les actes. Bien sûr, on peut négocier mais l’heure n’est plus à la spéculation : on achète pour avoir un toit bien à soi et s’assurer une épargne retraite.

Dans le top 3 des quartiers prisés des Tourangeaux, on retrouve sans surprise Les Halles et la rue Nationale, Les Prébendes et le quartier Cathédrale : « Le prix médian en hyper centre est à 2 490 € le mètre carré, avec bien sûr des variations selon la rareté du bien, » précise Maître Beaujard, vice-président de la Chambre des notaires d’Indre-et-Loire. Du côté des Prébendes, les maisons anciennes se sont stabilisées.
En juin, un particulier situé rue Lakanal s’est vendu 337 000 €, un autre 275 000 € rue Boisdenier. Et dans l’agglomération ? « En première couronne, les appartements anciens se vendent en moyenne 1.750 € le mètre carré, le neuf se situe à 3 380 € le mètre carré. Là encore, c’est un prix moyen et dans le centre de Tours, il peut doubler pour un programme de prestige. »

Pour les primo-accédants, les villes de Saint Pierre-des-Corps et Joué-lès-Tours sont les plus attractives. Bien desservies, leur dynamisme culturel et associatif est séduisant. Mais une petite nouvelle les rattrape : La Riche.

1

2

Enquête : les prix de l'immobilier à Tours en 2014

Découvrez notre enquête sur les prix de l’immobilier à Tours, quartier par quartier. Alors, est-ce le bon moment ?

À Tours et dans les villes de l’agglomération, il est très délicat d’établir un prix au mètre carré par quartier. De 1 300 à plus de 4 000 euros, les chiffres font le grand écart et peuvent aller du simple au double dans la même rue. Les acheteurs, comme les vendeurs ont de quoi s’y perdre. Les biens très bon état, bien situés se vendent en quelques jours et se négocient peu. Les prix baissent dans les grandes résidences qui souffrent de charges élevées. Dans la fourchette haute, les constructions neuves jouent sur la promesse d’une facture d’énergie allégée.

TOURS-NORD
Les nouveaux aménagements urbains y sont très attendus car ils rajeuniront des quartiers qui ont déjà une âme, des petits commerces et une vie autonome. Les prix ont légèrement baissé mais l’arrivée du tramway a renforcé Saint-Symphorien, Sainte-Radegonde, le haut de la Tranchée. À côté de l’avenue Maginot, un appartement impeccable de 92 m2 de moins de 10 ans s’est vendu 248 000 euros, un T3 des années 1980 situé à la limite de Saint-Cyr, 111 000 euros. Aux Douets, comptez 143 000 euros pour une maison de 4 pièces et de 80 m2.

IMMO_PREBENDES

LES PRÉBENDES
Calme, familial, le quartier a l’avantage d’offrir régulièrement des maisons à la vente mais les commerces se situent à la périphérie : avenue de Grammont ou place Rabelais. Le grand parc classé est entouré de particuliers typiques de l’architecture tourangelle : avec 3 ou 4 chambres et un petit jardin, ils sont très appréciés. Ainsi, une maison classique de 120 m2, proche du jardin, a trouvé un acheteur en deux jours à 310 000 €. Les prix sont plus élevés au nord du parc, rue Salengro ou rue Sébastopol mais dans la partie sud, on trouvera plus facilement des maisons avec un garage, rappelle Anne Coïc, de l’agence Adret immobilier. Les appartements sont plus rares.

CATHÉDRALE/THÉÂTRE
Situé en plein cœur du centre-ville, doté du charme de l’ancien et d’un environnement calme, il est à deux minutes de la gare, de la place Jean- Jaurès, de la mairie , de la bibliothèque et des magasins. La rue Colbert offre ses restaurants, ses bars et la proximité du Vinci, du théâtre, de l’Olympia, des musées, des bords de Loire permettent des sorties variées sans prendre sa voiture. Car là réside son défaut : les difficultés de stationnement. On y trouve essentiellement des T2, T3 ou T4. Les écarts de prix peuvent être importants, de 2 500 à 4 000 euros le mètre carré. Rue de la Scellerie, un T2 de 48 m2 s’est vendu 130 000 euros, un grand appartement de 125 m2 en état impeccable est parti à 600 000 euros. Plus qu’ailleurs, c’est un quartier « coup de foudre », où le charme de l’habitat et l’importance des travaux vont jouer. On peut encore y trouver des pépites, comme ce T4 à rafraîchir datant de la reconstruction, avec un balcon, vendu pour 155 000 euros.

web quartiers

HALLES/NATIONALE
S’il présente des avantages assez similaires à ceux du quartier théâtre (proximité des restaurants, bars, grands magasins), le quartier Halles s’en distingue par un superbe marché et un habitat plus varié. Entre la Loire et le boulevard Béranger, le quartier est coupé en deux par la rue de la Victoire. À gauche, côté Lamartine, on trouve des maisons Art Déco, de petites habitations ouvrières rénovées et quelques résidences. Côté est, en remontant vers la place Plumereau, des maisons à colombages et d’agréables appartements de la reconstruction le long de la rue Nationale. Les particuliers sont rares et très recherchés, les appartements en résidence beaucoup plus abordables mais attention aux charges.

GARE /MICHELET
Le secteur mélange appartements hausmanniens, immeubles des années 60 et 70, résidences neuves et particuliers tourangeaux. S’il ne possède pas de place centrale ou de marché, la proximité du TGV, des écoles et des petits commerces rendent le quartier attractif. Rue Michelet, on trouve des appartements dans de petites copropriétés où les charges sont raisonnables et individualisées, rappelle l’agence Century 21. Un T3 récent de 61 m2 au 3e étage s’y est vendu pour 138 000 euros, en un mois et demi. Rue Édouard-Vaillant, les prix se sont envolés dans le nouvel immeuble La Nef : 525 000 euros pour un appartement avec terrasse.

BLANQUI/MIRABEAU
Derrière la Cathédrale, les petites rues très calmes de Blanqui abritent un mélange de maisons moyenâgeuses et de résidences plus récentes. Le quartier a deux beaux atouts : son charme un peu désuet et son accessibilité, en train, en bus ou en voiture. Un appartement ancien de 3 chambres vient d’y être vendu 266 000 euros, soit 2 200 euros du mètre carré.

VELPEAU
L’âme de Velpeau, c’est sa place carrée, bordée de petits commerces et qui accueille chaque dimanche un grand marché. « Velpeau attire aussi les familles mais reste si différent des Prébendes que nous avons choisi de présenter les spécificités de chaque quartier sur notre site », précise le cabinet IMF Conseil. Après une hausse de prix astronomique, le quartier a retrouvé ses esprits et se stabilise. Proposée à 220 000 euros, une maison de 4 chambres dotée d’un jardin de 140 m2 et nécessitant une rénovation complète vient d’être vendue 213 000 euros. Un T3 dans une résidence 1970 sans ascenseur mais en état impeccable était présenté à 210 000 € et s’est vendu 180 000 euros.

RABELAIS /BRETONNEAU
Les établissements scolaires, les commerces et le marché du dimanche incitent les familles à rester dans ce quartier, considéré comme moins prestigieux que les Prébendes voisines. Les rues derrière le boulevard Béranger conservent beaucoup de charme. Il y a donc peu d’offres et une belle demande sur les maisons. Un particulier comptant 3 chambres et un petit jardin s’échange pour environ 250 000 euros. Côté Bretonneau, les écarts sont importants, les petites rues sont plus recherchées. Un appartement de 45 m2 s’est récemment vendu 106 000 euros, mais les prix baissent lorsqu’on se rapproche de Tonnellé.

IMMO_FEBVOTTE

FEBVOTTE/STRASBOURG
Le projet de transformation des casernes Beaumont-Chauveau en logements est en cours de réflexion : le changement de municipalité a suspendu la signature avec l’État. En attendant, l’ancien quartier ouvrier reste concentré sur des appartements et des maisons de taille moyenne. On y a trouvé un T2 de 48 m2 avec une belle vue sur la place et un parking pour 112 000 euros, soit 2 300 €/m2. Les maisons de 2 ou 3 chambres dans les petites rues, plus calmes, sont appréciées. Les prix sont plus intéressants au sud de la rue Febvotte.

RIVES DU CHER
Pourtant bien desservis par le tramway et les lignes de bus, proches de la piscine et du campus des Deux-Lions, les appartements des grosses copropriétés se bradent à partir de 1 200 euros du mètre carré pour les grandes surfaces. Les acheteurs refusent de payer des charges trop importantes, une tendance amplifiée depuis deux ans par l’augmentation de la facture énergétique et le quartier en fait violemment les frais. Même une vue superbe du haut des tours ne compense plus des charges de copropriété qui s’envolent, atteignant jusqu’à 300 euros par mois pour un appartement de taille moyenne.

AGGLOMÉRATION : SAINT-PIERRE-DES-CORPS
Pour les acheteurs intéressés par la liaison Tours-Paris, à budget égal, Saint-Pierre-des-Corps offre l’assurance de trouver une maison plus grande qu’à Velpeau. Les agents immobiliers notent une baisse des prix depuis juin, avec des négociations jusqu’à 15 % sur certains biens. Les grandes maisons familiales se négocient plus facilement. Rue Pierre- Sénard, une grande maison T5 avec jardin et dépendances est partie à 210 000 euros. Les surfaces de moins de 100 m2 se maintiennent : rue Gambetta, une maison années 30 impeccable de 100 m2 s’est vendue 228 000 euros. Comptez 1 600 €/m2 pour un appartement. Dans le neuf, les promoteurs font des concessions sur les prix.

LA RICHE
Dotée d’un beau patrimoine historique, la petite soeur de Tours s’est bien rajeunie et parie sur l’avenir. Touchant les quartiers Lamartine et Bretonneau, sa situation est très intéressante. Les maisons flottent autour des 2 000 euros le mètre carré et les appartements sont un peu en baisse. Le neuf, mieux isolé, se vend là aussi plus cher.

JOUÉ-LÈS-TOURS
Le centre-ville est dense et commerçant, les amateurs de musique apprécient Le Temps Machine et l’Espace Malraux et les fêtards profitent du tramway pour rejoindre le Vieux Tours le soir. La ville dispose de bons équipements sportifs et une vie associative très riche. On trouvera plutôt des appartements neufs ou semi récents, des maisons avec jardinet. Ici aussi, les prix baissent, particulièrement pour les appartements. Comptez 172 000 euros pour une maison de 2 chambres.